（許軍?佟圣楠）
摘要：在過去的三十年里，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)不僅見證了國家的繁榮發(fā)展，更經(jīng)歷了自身的深刻變革。自1994年實施房地產(chǎn)價格評估制度及評估人員資格認證以來，這一行業(yè)的成熟不僅體現(xiàn)在技術和規(guī)范的完善上，更在于它在社會經(jīng)濟結構中所扮演的重要角色。世界百年未有之大變局加速演進，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、發(fā)展新質生產(chǎn)力迫在眉睫，房地產(chǎn)估價行業(yè)在調整和創(chuàng)新的過程中，深入理解和重新定義其核心價值和貢獻是關鍵。而在另一個維度上，對于身在房地產(chǎn)估價行業(yè)中的從業(yè)人員來說，30年的發(fā)展過程，意味著職業(yè)生涯與一個行業(yè)的共生共渡，這個過程還原到人的基本需求來看，也體現(xiàn)出行業(yè)的獨有價值。因此筆者嘗試基于馬斯洛的需求層次理論，結合行業(yè)從業(yè)人員與行業(yè)共同成長、共同發(fā)展中的多層次的需求實現(xiàn)，進行總結和對應，提出了估價專業(yè)對于從業(yè)人員有“滿足生存需求、專業(yè)獨立不依附、充滿活力與生機、因專業(yè)而受尊敬、逐漸積累專業(yè)的長期價值”等五個層次的重要意義?；仡欉^去三十年的發(fā)展歷程，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)已成為不可或缺的專業(yè)領域，為社會經(jīng)濟的發(fā)展做出了重要的貢獻。展望未來，這個行業(yè)有望繼續(xù)其創(chuàng)新與發(fā)展的腳步，為中國乃至全球的經(jīng)濟市場貢獻更多的專業(yè)價值和智慧。同時重要的是，在每個從業(yè)者個體來說，這是一個不斷認識行業(yè)豐富的內(nèi)在價值和意義的過程，這個過程同時也反映在每個從業(yè)個體本身的自我覺醒與成長。在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會成立三十周年之際，我們更應該認識到這個行業(yè)的長期價值，并積極推動其向更高標準、更大范圍的發(fā)展前進。
關鍵詞：房地產(chǎn)估價；長期價值；馬斯洛需求層次理論；新質生產(chǎn)力；全要素生產(chǎn)率
在過去的三十年中，中國的房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革與發(fā)展。自1994年國家正式實行房地產(chǎn)價格評估制度與評估人員資格認證制度起，這一行業(yè)不僅在技術和規(guī)范上日臻成熟，更在社會經(jīng)濟結構中扮演了不可或缺的角色。伴隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，估價專業(yè)不斷地在實踐中探索和優(yōu)化，成為了一個極具活力的領域。值此中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會成立三十周年之際，我們有必要回顧和總結這個專業(yè)的長期價值，展望未來的發(fā)展方向。
房地產(chǎn)估價，作為一個專業(yè)領域，其價值不僅僅體現(xiàn)在對價格的客觀評估上，更在于其對經(jīng)濟社會發(fā)展的深遠影響。通過準確的市場價值分析和專業(yè)咨詢服務，估價師幫助市場參與者做出理性的決策，促進資源的合理配置和市場的健康發(fā)展。同時，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和法規(guī)的完善，房地產(chǎn)估價行業(yè)也在不斷地推動自我革新與專業(yè)進步。
作為行業(yè)的熱愛者和長期從業(yè)者，筆者深刻感受到這個專業(yè)對于個體的職業(yè)生涯和專業(yè)成長的重要意義及其蘊含的重要價值。一個行業(yè)的發(fā)展，不僅帶來對社會、經(jīng)濟等外在的重要作用，同時也對每個身在其中的行業(yè)從業(yè)者帶來重要影響，這種影響對于每個個體來說，不僅非常重要而且深刻，事實上這個影響對于行業(yè)發(fā)展來說也是一個重要的維度，這也是行業(yè)多年來所較少研究的。行業(yè)需要有優(yōu)秀的人才推動才能持續(xù)健康發(fā)展，因此非常有必要針對行業(yè)對于從業(yè)人員的這種影響和作用做深入的分析研究。因此我們結合馬斯洛的需求層次理論，我們來探討房地產(chǎn)估價專業(yè)價值對于從業(yè)者的作用和意義，有以下五個方面：
一、滿足從業(yè)者的基本生存需求
房地產(chǎn)估價作為經(jīng)濟活動中的一項關鍵服務，不僅僅是對物業(yè)市場價值的簡單測算，更是滿足個人與社會發(fā)展需求的重要基石。特別是在人口密集、經(jīng)濟活動頻繁的地區(qū)，其作用尤為明顯。
根據(jù)七普的統(tǒng)計和測算，中國城鎮(zhèn)住宅的總面積約為350億平方米，住宅房地產(chǎn)的總價值則大約為500萬億，上海的這一數(shù)據(jù)分別為7億平方米和40萬億。隨之產(chǎn)生海量的房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟、社會活動，因此房地產(chǎn)估價行業(yè)等相關的專業(yè)服務需求的市場潛力巨大，足以在可預見的未來內(nèi)滿足從業(yè)者的基本生存需求。此外，在推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉型的過程中，關注存量市場的城市更新和自然資源的綜合價值，是當前發(fā)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展新的動力來源和實現(xiàn)高質量發(fā)展的關鍵策略，在這一過程中也產(chǎn)生了大量的估價相關專業(yè)需求。
以香港和上海為例，2023年香港的GDP約為2.7萬億人民幣，注冊估價師人數(shù)超過3000人。相比之下，上海的GDP則高達4.7萬億人民幣，但注冊估價師人數(shù)只有1000多人。上海的GDP高于香港，理論上對估價服務的需求更大。然而，估價師的數(shù)量并不成比例，這意味著隨著市場的進一步發(fā)展，估價專業(yè)服務還會有更多的需求，估價服務的供給還需要有新的量和質的提升。
房地產(chǎn)估價服務類型多樣、內(nèi)涵豐富、專業(yè)性強。中房學編制的《房地產(chǎn)估價業(yè)務目錄》涵蓋了評估、評價及咨詢等76個小類業(yè)務；《上海市房地產(chǎn)估價行業(yè)業(yè)務指南（試行）》則進一步將估價業(yè)務細分為4大類共84種業(yè)務類型。這些類型覆蓋了從住宅、商業(yè)到工業(yè)物業(yè)的估價，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)市場的全部領域。這種詳盡的分類不僅顯示了房地產(chǎn)估價行業(yè)的復雜性和專業(yè)要求，也彰顯了估價服務在維護房地產(chǎn)市場秩序和促進資源合理配置中的核心作用，是市場運作不可或缺的一環(huán)。
房地產(chǎn)估價業(yè)務類型
房地產(chǎn)估價服務不僅是技術活動，更是滿足個體和社會生存需求的一種保障。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市的更新和需求的變化，估價行業(yè)將繼續(xù)擴大其影響力，對經(jīng)濟社會發(fā)展起到支撐作用。從行業(yè)30年發(fā)展來看，經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)有沉浮起落，但是估價行業(yè)因專業(yè)服務的旺盛需求，始終保持了良好的生命力和發(fā)展空間，對于認真踏實好學勤奮的行業(yè)的從業(yè)人員，都可以得到個人的生存需求的基本保障。
在眾多的社會各種就業(yè)崗位的收入水平來看，估價師作為高知識水平、高專業(yè)水準的崗位，收入水平保持在中等較高的水平上，在上海這樣的高消費水平的城市，估價師也能保持一個相對比較體面的生活水平。
二、體現(xiàn)專業(yè)獨立不依附的特質
房地產(chǎn)估價行業(yè)，在過去30年的發(fā)展歷程中，已成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支柱。其核心價值在于專業(yè)獨立性，這使得房地產(chǎn)估價不僅是技術性的分析判斷，更體現(xiàn)一種對公平交易和市場健康的“第三方”的專業(yè)意見。行業(yè)一直以“獨立客觀公正”為最重要的價值理念，走了一條“專業(yè)獨立不依附”的道路，我們可以深入探討這一職業(yè)的長期價值和其背后的深層意義。
房地產(chǎn)估價師的獨立性是其職業(yè)行為的基石。這種獨立性保證了評估結果的客觀性和公正性，使估價師在評估過程中不受外界因素的不當影響。在市場經(jīng)濟中，這種專業(yè)獨立性尤為重要，因為它直接關系到房地產(chǎn)交易的公正性和透明度。
一方面，盡管房地產(chǎn)估價單個項目的收費可能不高，但這種價格結果同時也帶來了正面效應，相當程度上減少了因經(jīng)濟利益誘惑導致的職業(yè)道德風險。估價師通過分散的業(yè)務項目保持經(jīng)濟獨立，在面對眾多的個案估價業(yè)務活動時，單個項目的收費不會影響整體的發(fā)展，相當程度上避免了因項目的大額收費帶來的外部影響。另一方面，房地產(chǎn)估價師資格的獲取難度高，這不僅確保了從業(yè)者的專業(yè)能力，也提高了行業(yè)門檻，防止不具備專業(yè)能力的人員進入，保持了行業(yè)的整體質量和信譽。同時，嚴格的資質監(jiān)管和持續(xù)的職業(yè)培訓確保估價師能夠在變化的市場環(huán)境中保持其專業(yè)知識的前瞻性和更新性。
在估價企業(yè)的層面，自從行業(yè)脫鉤改制后，在市場化的企業(yè)管理模式下，房地產(chǎn)估價機構“自負盈虧、自謀生路”，保持了企業(yè)重大決策的自主性。這種自主性帶來的好處是對于規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)來說，可以保持自主經(jīng)營決策，也自主承擔對應責任和風險，更重要的是在于保持評估過程的獨立性和客觀性的自由。正如孟子《富貴不能淫》言：“富貴不能淫，貧賤不能移，威武不能屈，此之謂大丈夫”，絕大多數(shù)的估價機構和估價師，在面對各種壓力和誘惑時，仍然能夠堅守職業(yè)操守，維護了評估的獨立性和公正性，這也是區(qū)別于其他眾多不同行業(yè)的獨特一面。
房地產(chǎn)估價行業(yè)的獨立性不僅是職業(yè)道德的體現(xiàn)，也是市場經(jīng)濟健康發(fā)展的需要。在促進房地產(chǎn)市場透明、公正的同時，也保護了消費者和投資者的權益。近期恒大的“假賬”事件帶出的專業(yè)服務機構被綁架操縱的嚴重后果，更說明了估值、審計等這類專業(yè)服務獨立性的重要性。展望未來，隨著市場的進一步成熟和法規(guī)的完善，房地產(chǎn)估價行業(yè)將繼續(xù)在維護經(jīng)濟秩序和推動社會公正中發(fā)揮其不可替代的作用。這一行業(yè)的長期價值，在于其堅守專業(yè)獨立的原則，是房地產(chǎn)市場不可或缺的核心力量。
三、具有新質生產(chǎn)力特質的創(chuàng)新活力和發(fā)展空間
新質生產(chǎn)力的興起標志著生產(chǎn)力的重大飛躍，其特征在于引入新技術、新服務和新業(yè)態(tài)。新質生產(chǎn)力的本質是利用新技術，提升創(chuàng)新新的服務，產(chǎn)生新的業(yè)態(tài)，推動全要素生產(chǎn)力的全面提升。全要素生產(chǎn)率作為衡量多種生產(chǎn)要素投入效率的指標，涵蓋了勞動、資本、土地等要素，對于現(xiàn)代經(jīng)濟的高質量發(fā)展至關重要。
新質生產(chǎn)力與全要素生產(chǎn)率
中國經(jīng)濟當前已經(jīng)步入高質量發(fā)展階段，全要素生產(chǎn)率的不斷提升成為推動經(jīng)濟增長的重要動能。在這一背景下，房地產(chǎn)的角色備受關注：它是一種投資品還是消費品？我們認為，從房地產(chǎn)估價的角度來看，兩個答案都不完整，事實上房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟發(fā)展中的生產(chǎn)要素的重要組成部分。而房地產(chǎn)估價的實質，是對生產(chǎn)要素的評估和專業(yè)服務，其目的和方向是有效提升房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)要素的生產(chǎn)效率。
另一方面，從我們國家目前的經(jīng)濟發(fā)展特點來看，服務業(yè)是重要的發(fā)展動力（占GDP比重接近60%），相對發(fā)達國家的服務業(yè)占比結構來看，我國的生產(chǎn)性服務業(yè)的占比還偏低。生產(chǎn)性服務業(yè)與其對比的生活性服務業(yè)及各類制造品服務內(nèi)容有著本質區(qū)別。作為制造業(yè)的中間產(chǎn)品投入商，生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展對于中國經(jīng)濟具有深遠的意義。相較于發(fā)達地區(qū)如歐美，我國生產(chǎn)性服務業(yè)尚存廣闊的發(fā)展空間。估價行業(yè)作為其重要組成部分，屬于技術服務和信息服務的一種，在過去的30年中，隨著技術的進步和服務業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，房地產(chǎn)估價行業(yè)不斷吸納和融合新技術如大數(shù)據(jù)、人工智能等，提高了服務的精準度和效率。例如，通過大數(shù)據(jù)分析可以更準確地預測房地產(chǎn)市場趨勢，通過人工智能優(yōu)化估價模型，使得房地產(chǎn)評估更加客觀和科學。
中國經(jīng)濟活力發(fā)展方向-生產(chǎn)性服務業(yè)
房地產(chǎn)估價行業(yè)的核心價值在于準確評估房地產(chǎn)資源的價值，這一評估不僅關乎資金的配置效率，也直接影響經(jīng)濟資源的合理利用。通過專業(yè)的房地產(chǎn)評估，可以實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，提升資本、土地的使用效率，從而推動全要素生產(chǎn)率的提升。在中國經(jīng)濟轉型升級，邁向高質量發(fā)展的當下，房地產(chǎn)估價行業(yè)的角色變得尤為重要。
房地產(chǎn)估價行業(yè)應繼續(xù)探索信息、數(shù)據(jù)、人工智能等各類新技術的應用，不斷提升服務質量和效率。同時，估價行業(yè)也應該加強與社會各類主體的鏈接和服務，企業(yè)、各類組織、社區(qū)等主體對房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素的關注點，會衍生出對專業(yè)服務的需求，是未來估價行業(yè)更廣泛的發(fā)展空間，通過提供更多維度的評估服務，支持更廣泛的社會經(jīng)濟活動。因此估價行業(yè)也應該關注可持續(xù)發(fā)展，評估房地產(chǎn)項目在環(huán)境和社會層面的影響，推動綠色建筑和智慧城市發(fā)展。
中國經(jīng)濟的未來發(fā)展路徑將依賴于提升全要素生產(chǎn)效率的新質生產(chǎn)力。生產(chǎn)性服務業(yè)中的新服務和新業(yè)態(tài)將成為經(jīng)濟活力的重要來源。房地產(chǎn)估價行業(yè)將聚焦于提升房地產(chǎn)資源的要素利用效率，成為創(chuàng)新型生產(chǎn)性服務業(yè)的重要組成部分，為經(jīng)濟的持續(xù)增長和結構優(yōu)化貢獻力量。
四、因專業(yè)而贏得尊敬
在我國實行房地產(chǎn)價格評估制度與房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度30周年之際，我們對比全球房地產(chǎn)估價行業(yè)的歷史與發(fā)展，自1868年英國皇家特許測量師學會（RICS）成立，到1932年美國估價師學會（AI）的成立，再到1994年中國房地產(chǎn)估價師學會的成立，這一專業(yè)領域在不同國家經(jīng)歷了持續(xù)的演變與成長，共同的特點是“生生不息”。盡管中國的房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，但在短短30年間，它已成為國家經(jīng)濟社會發(fā)展中的一支不可或缺的力量。
全球（部分）房地產(chǎn)估價行業(yè)的歷史與發(fā)展
房地產(chǎn)估價專業(yè)不僅是一個技術服務領域，更是一種文化與價值的傳遞。在城市更新領域，特別是上海市在2023年提出的“責任評估師”概念，突顯了估價師在城市高質量發(fā)展中的關鍵角色。責任評估師不僅關注具體的價值評估，更需要對綜合效益、綜合價值以及價值實現(xiàn)策略進行研究，推動“資源、資產(chǎn)、資信、資金”的要素整合，解決“跨周期、跨區(qū)域、跨類別”的綜合問題。專業(yè)的評估師在這些重要的城市建設、經(jīng)濟活動、社會發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。
上海“責任評估師”制度
無論是我國還是從世界多個國家和組織的發(fā)展歷程，估價行業(yè)的專業(yè)從業(yè)人員，始終遵循的是以其專業(yè)性贏得市場尊重的人才成長發(fā)展路徑。在我們的行業(yè)中對專業(yè)研究越精深，對專業(yè)技術的綜合應用越全面，對跨專業(yè)的知識結合越豐富，越能得到行業(yè)同仁的尊重，也越能得到政府和市場各方乃至大眾的認可和尊重。
五、積累專業(yè)的長期價值
估價行業(yè)并非一蹴而就，它是時間的積累和經(jīng)驗的沉淀的結果。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)估價的核心在于“知識”的積累，而非“資本”的積累。這種“知識”的積累涵蓋了豐富的業(yè)務經(jīng)驗、專業(yè)資格的持續(xù)學習與提升、綜合能力的全面發(fā)展、專業(yè)創(chuàng)新的不斷探索、團隊領導力的培養(yǎng)以及行業(yè)影響力的擴展等多個方面。這些要素共同構成了估價行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基石。
在估價行業(yè)，沒有捷徑可言。項目的成功和收入的增長都需要長期的積累和不懈的努力。從最初的市場調研到詳盡的數(shù)據(jù)分析，再到準確的評估報告，每一步都是經(jīng)過深思熟慮和專業(yè)技能的展現(xiàn)。這種持續(xù)的努力不僅增加了估價師的專業(yè)信譽，也為客戶提供了可靠的決策支持，推動了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
聯(lián)城行專業(yè)人才培養(yǎng)路徑
專業(yè)資格的認證是估價行業(yè)長期價值的重要保障。隨著30年來中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的成立與發(fā)展，專業(yè)資格認證制度得到了不斷完善，確保了行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員的專業(yè)水平和道德標準。這種制度不僅提升了個體估價師的專業(yè)素養(yǎng)，也提高了整個行業(yè)的公信力，使得市場各方對估價報告和評估結果更加信任和依賴。
在面對市場變化和技術進步的挑戰(zhàn)時，估價行業(yè)展現(xiàn)出了強大的適應能力和創(chuàng)新精神。從傳統(tǒng)的市場方法到現(xiàn)代的數(shù)據(jù)分析和智能技術應用，估價師們不斷探索和采納新的工具和方法，以提高服務的質量和效率。這種技術與方法的更新不僅使估價行業(yè)更加高效，也使其在面對復雜和多變的市場環(huán)境時保持競爭優(yōu)勢。
估價行業(yè)的專業(yè)人員通過這些持續(xù)的學習獲得持續(xù)的“知本”積累，并通過不斷的實踐工作接受市場的檢驗，確認這個“知本”的價值。這是一個持續(xù)的、開口向上的增長過程。區(qū)別于這些年來很多其他沉浮起落的行業(yè)，有些行業(yè)入行的起點價值很高，但是隨著行業(yè)波動，會跌入谷底，究其原因是因為其所創(chuàng)造的價值本質上存在泡沫或者真實價值缺失。這些年來我國強調經(jīng)濟發(fā)展中要“脫虛向實”的糾偏就是針對這樣的一些領域。對于規(guī)范發(fā)展、堅守行業(yè)職業(yè)操守的機構和從業(yè)人員來說，這是一個長期發(fā)展能不斷地積累價值的行業(yè)。走的越堅定越穩(wěn)健，越能積累長期的價值。
綜合上面的五個方面的價值分析，我們結合馬斯洛的需求層次理論，可以看到下圖中的對應關系，這也是我們房地產(chǎn)估價行業(yè)對于每一個從業(yè)人員來說的最根本的價值。
馬斯洛需求層次理論與房地產(chǎn)估價專業(yè)的價值
房地產(chǎn)估價行業(yè)將面臨更多挑戰(zhàn)和機遇。一方面，世界百年未有之大變局加速演進，全球經(jīng)濟的波動、國內(nèi)市場的調整以及政策的變化都將對估價工作提出更高要求。另一方面，技術的快速發(fā)展，如人工智能、大數(shù)據(jù)和區(qū)塊鏈技術的應用，將為估價行業(yè)帶來革命性的工具和方法，提高工作效率和精度，同時也會對從業(yè)者的技能要求提出新的挑戰(zhàn)。
每一個具體的評估活動都是對這個專業(yè)價值的體現(xiàn)與傳承。在這個變化不確定的時代，房地產(chǎn)估價不僅要適應當前的市場環(huán)境，更應積極預見未來可能的變化，積極引領行業(yè)走向更加科學和透明的未來。房地產(chǎn)估價行業(yè)的持續(xù)進步和創(chuàng)新，不僅能提高行業(yè)整體的服務質量和評估準確性，還能進一步提升公眾對此專業(yè)的認識和信任。
在這樣的大背景下，我們每一位房地產(chǎn)估價師都應該成為不斷學習和自我更新的典范。通過不斷學習新知識、掌握新技術、適應新趨勢，我們可以更好地服務于社會經(jīng)濟的發(fā)展，為客戶提供更為精確和公正的評估服務。同時，我們也應當積極參與行業(yè)標準的制定與更新，為提高整個行業(yè)的專業(yè)水平和公信力作出貢獻。
作為行業(yè)的一份子，我們不僅僅是在進行房產(chǎn)評估，更是在為建立一個更加公正、透明的市場環(huán)境而努力。每一個準確的評估都是對市場信任的建設，每一次公正的服務都是對社會責任的履行。通過我們的專業(yè)工作，我們不僅在滿足客戶的具體需求，也在積極參與社會的構建和發(fā)展。
站在這個重要的歷史節(jié)點上，回望過去，我們對自己所取得的成就感到自豪；展望未來，我們對行業(yè)的發(fā)展充滿期待。我們有理由相信，隨著時間的推移，房地產(chǎn)估價行業(yè)將繼續(xù)在中國乃至全球經(jīng)濟的發(fā)展中發(fā)揮其獨特而重要的作用。我們每一個人都是這個重要行業(yè)的見證者和參與者，讓我們共同期待并創(chuàng)造一個更加美好的未來。
后記：
作為一名深愛這個行業(yè)并立志為行業(yè)奮斗終身的從業(yè)者，在整個職業(yè)生涯中始終在不斷感受這個行業(yè)的深刻價值，盡管偶爾會有彷徨迷惑受挫不解，但是始終堅持在行業(yè)堅定前行。借此30周年的回顧機會，仔細究其原因，才感受到根本是在于這些重要的價值，平時看來似乎點點滴滴若隱若現(xiàn)，但深入體會又如洪鐘大呂繞梁不絕，原來行業(yè)眾多繼往開來、前赴后繼、不斷涌現(xiàn)的專業(yè)人士都在這條通往長期價值的道路上。
以此文紀念行業(yè)30周年，與行業(yè)同儕共勉，我們都在路上！
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作者：許軍 佟圣楠
工作單位：上海聯(lián)城房地產(chǎn)評估咨詢公司