（李娜）
深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司執(zhí)行董事，瑞聯(lián)平臺創(chuàng)始人 李 娜
心之所向、素履以往——用創(chuàng)新詮釋估價行業(yè)的未來
一、中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)估價三十年輝煌發(fā)展之路
房地產(chǎn)估價發(fā)展之路可以分為三個階段：
一是行業(yè)起步及規(guī)范化階段（1993-2000年）。伴隨著房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展和住房市場改革深入推進，房地產(chǎn)估價行業(yè)應運而生。1993年，原建設部、人事部建立了房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度，在全國范圍內(nèi)開展了首批房地產(chǎn)估價師資格評審、認定工作；1994年7月，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”；1994年8月，全國性房地產(chǎn)估價行業(yè)組織——中國房地產(chǎn)估價師學會成立；1999年發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；2000年估價機構開始脫鉤改制。
二是快速發(fā)展階段（2001—2014年）。在此期間估價機構規(guī)模、從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，營業(yè)收入顯著增長，估價需求日益增多、服務內(nèi)容多元，涉及房地產(chǎn)抵押、房屋征收、房地產(chǎn)司法鑒定及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。這一階段，房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務占比較高，咨詢業(yè)務占比相對較低。
三是穩(wěn)定發(fā)展與風險挑戰(zhàn)并存階段（2015年至今）。隨著2015年《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的修訂、2016年《資產(chǎn)評估法》的頒布、2017年房地產(chǎn)估價師資格確定為準入類、2021年職業(yè)資格制度和資格考試的改革完成，房地產(chǎn)估價技術逐漸成熟、行業(yè)法律地位逐漸提高、職業(yè)資格制度更加完善。但隨著近年來我國經(jīng)濟波動和房地產(chǎn)市場下行，傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價業(yè)務持續(xù)縮減，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展進入戰(zhàn)略機遇和風險挑戰(zhàn)并存時期。
（二）三十年行業(yè)貢獻，彰顯專業(yè)價值
房地產(chǎn)估價行業(yè)三十年年輝煌發(fā)展之路彰顯了其專業(yè)價值，逐步構建了較為完備的估價理論體系與人才隊伍，也是行業(yè)存在的核心價值和底層邏輯。
1.估價理論體系與人才建設推動行業(yè)發(fā)展
房地產(chǎn)估價作為一門交叉學科，融合了經(jīng)濟、管理、規(guī)劃、建筑工程、財務等多領域知識。其以替代原理為基礎的比較法，有效連接市場需求與客戶導向；以預期收益原理為基礎的收益法，為價值最大化決策提供科學工具；以生產(chǎn)費用價值理論為基礎的成本法，實現(xiàn)精準成本核算與管理。估價原理與方法論引領了專業(yè)發(fā)展，同時隨著行業(yè)發(fā)展，一大批掌握系統(tǒng)估價知識和技能的專業(yè)人士進入房地產(chǎn)估價行業(yè)，提升了整個行業(yè)的專業(yè)素質(zhì)同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)也為社會創(chuàng)造了可觀的就業(yè)機會。
2.價值守護者角色凸顯行業(yè)貢獻
三十年來，估價機構和估價師堅守獨立、客觀、公正原則，遵守職業(yè)道德，通過提供專業(yè)服務，在市場交易中保障公平合理、維護市場秩序，在金融活動中保障各方權益、防范金融風險，在政府征收征用、司法鑒定等公共事務中維護社會公平正義、促進社會和諧發(fā)展，在城市建設、市場研究建言獻策，推動健康發(fā)展，價值守護者角色凸顯行業(yè)貢獻，這是我們行業(yè)存在的核心價值和底層邏輯。
（三）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題
1.業(yè)務現(xiàn)狀：業(yè)務范圍不斷拓展，但市場化轉(zhuǎn)型任重道遠
當前，大部分估價機構業(yè)務仍以法定鑒證性估價為主，尤其是抵押估價和征收估價業(yè)務占比超過一半。市場化、商業(yè)性的估價服務發(fā)展相對滯后，在現(xiàn)今大環(huán)境和經(jīng)濟形勢下，過度依賴法定業(yè)務是造成行業(yè)及機構困局的重要原因之一。如何提供高質(zhì)量的估價服務，滿足市場需求，不斷深化拓展估價業(yè)務，走市場化、咨詢化、科學化發(fā)展之路，需要我們行業(yè)從業(yè)人員共同來解決。
2.人才現(xiàn)狀：行業(yè)青年人才匱乏、復合型人才短缺、梯隊建設滯后
行業(yè)人才現(xiàn)狀面臨的問題：一是青年人才相對匱乏，房地產(chǎn)估價師平均年齡為46歲，35歲以下的青年人才只占10%，亟需建立有效機制吸引和培養(yǎng)新生力量；二是復合型人才短缺，隨著服務需求日益多元化、專業(yè)化，單一估價知識人才已無法滿足市場需求，行業(yè)和機構需培養(yǎng)具備跨領域知識儲備的綜合型人才；三是公司梯隊建設滯后，機構法定代表人平均年齡近50歲，50歲以上占比近一半，如何實現(xiàn)新老交替、培養(yǎng)接班人至關重要。人才是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的核心動力，也是估價機構的核心資源，是不斷開拓進取的源泉。怎樣吸引、培養(yǎng)和留住青年人才及多元化人才，構建合理的人才梯隊，為行業(yè)持續(xù)注入發(fā)展活力，是我們需要深思的問題。
二、國際房地產(chǎn)估價發(fā)展趨勢
（一）趨勢一：發(fā)展路徑層面——深耕細分領域，做到專精特新
估價機構發(fā)展策略可以分為兩類，一類是多元化發(fā)展，包括資產(chǎn)管理與投資咨詢、房地產(chǎn)估價與咨詢、房地產(chǎn)市場研究與市場分析、房地產(chǎn)項目開發(fā)與管理、租賃、交易等；另一類是向某個細分領域?qū)I(yè)化發(fā)展。表面上看，多元化發(fā)展道路更具市場優(yōu)勢，但對于大多數(shù)中小機構而言盲目追求多元化，可能會導致資源過于分散，影響核心競爭力，并不適合于所有機構。
專業(yè)化發(fā)展的優(yōu)勢在于，在提升服務精準度的同時，增強了客戶信任度，有效滿足了各種特定行業(yè)客戶的專業(yè)需求。國際眾多成功的中小型估價機構，通過深耕細分領域，實現(xiàn)專精特新的發(fā)展之路。House Canary成立于2013年，總部位于美國加州。主要專注于房地產(chǎn)估值和市場預測，利用AI的驅(qū)動算法，結(jié)合歷史和實時數(shù)據(jù)，為金融機構、投資者、貸款機構提供精準的房地產(chǎn)估值和市場趨勢預測服務等。
（二）趨勢二：技術驅(qū)動層面——數(shù)字化技術驅(qū)動特征明顯，智能化服務加速發(fā)展
數(shù)字技術和人工智能技術在房地產(chǎn)估價領域的應用日益深化，數(shù)字化智能化轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，傳統(tǒng)人工估價的局限性日益明顯。國外人工智能在房地產(chǎn)估價及咨詢應用中已經(jīng)走在前列，主要應用于自動估價模型、土地價值評估、房地產(chǎn)市場預測與分析、城市發(fā)展分析等方面。以美國自動估價模型為例，Zillow公司運用大數(shù)據(jù)模型——Zestimate房屋估價模型以及龐大的數(shù)據(jù)處理技術、AI技術在市場上建立了強大競爭壁壘，其精準度高、覆蓋范圍廣、時效性強，為美國1.04億個家庭提供精準的房產(chǎn)估值和市場趨勢分析，實時反映市場變化，并且通過持續(xù)創(chuàng)新向數(shù)據(jù)化和標準化發(fā)展，鞏固了其在市場上的領先地位。
未來，數(shù)字化平臺和人工智能已經(jīng)成為國際房地產(chǎn)估價行業(yè)的核心驅(qū)動力，隨著行業(yè)快速數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型，顯著提升了估價效率和精準度，更增強了對市場變化的快速應變和響應能力，滿足客戶的深度需求。借助大數(shù)據(jù)和人工智能，企業(yè)能夠提供更加個性化、精細化的房地產(chǎn)估價服務。
（三）趨勢三：人才戰(zhàn)略層面——多元化人才結(jié)構，跨學科技術整合與創(chuàng)新
隨著科技的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)估價不再是單純的房地產(chǎn)專業(yè)服務，跨學科的人才構成顯得越來越重要，尤其是以技術驅(qū)動特征明顯，提供智能化服務的國外估價機構在人才體系搭建上，越來注重人才多元化發(fā)展，他們匯聚了諸如房地產(chǎn)估價專家、房地產(chǎn)科技專家、數(shù)據(jù)分析師、人工智能專家、金融分析師、市場研究員等多領域?qū)＜?，推動不同學科間的協(xié)作創(chuàng)新。
Safeground Analytics總部位于美國，專注于提供住宅和商業(yè)地產(chǎn)再評估服務。其核心競爭力在于有跨學科團隊，包括房地產(chǎn)估價專家、人工智能專家、數(shù)據(jù)分析師和律師等，這使得其在復雜的商業(yè)地產(chǎn)領域可以提供獨特專業(yè)服務，特別擅長處理復雜的交易和再評估項目。此外，其在估價教育和培訓方面也有著豐富經(jīng)驗，能夠為估價領域提供持續(xù)的專業(yè)支持。
（四）趨勢四：商業(yè)模式層面——平臺化發(fā)展，客戶體驗持續(xù)優(yōu)化
在互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化時代，國外房地產(chǎn)估價行業(yè)正加速向數(shù)字化平臺和在線服務轉(zhuǎn)型，進行商業(yè)模式創(chuàng)新。各估價機構通過構建數(shù)字化服務平臺，不僅打破了傳統(tǒng)信息壁壘，還顯著提升了運營效率，既優(yōu)化了用戶體驗，又降低了交易成本。例如許多公司注重開發(fā)用戶友好的SaaS平臺，提供增值服務、定制化解決方案等，為不同規(guī)模和需求的客戶提供便捷服務。
Reggora是一個為抵押貸款機構和估價供應商提供云服務的雙邊平臺，打破了傳統(tǒng)抵押貸款機構和估價供應商之間的壁壘，平臺通過無縫連接貸款機構和估價師，簡化了估價流程，很靈活適應不同規(guī)模的機構需求。未來，估價平臺將整合估價、咨詢、市場分析、交易撮合等業(yè)務場景板塊，為機構客戶和個人客戶提供便捷高效的一站式解決方案，實現(xiàn)服務體驗的整體提升。
（五）趨勢五：新興業(yè)務層面——綠色低碳估價業(yè)務漸多，推動社會可持續(xù)發(fā)展
在全球碳中和目標的引領下，房地產(chǎn)及建筑行業(yè)在市場需求的推動下，綠色低碳估值業(yè)務正成為國際估價行業(yè)的重要發(fā)展方向。越來越多的機構開始關注建筑物的能源效率、碳足跡及環(huán)境影響，并將綠色建筑認證、可再生能源使用等可持續(xù)發(fā)展指標納入評估體系。通過科學量化綠色低碳屬性對房地產(chǎn)價值的影響，能夠幫助投資者識別環(huán)境風險，進而引導資本流向節(jié)能環(huán)保項目，推動房地產(chǎn)市場朝著更加可持續(xù)的方向轉(zhuǎn)型。在全球碳中和及可持續(xù)發(fā)展目標引領下，ESG（Environmental, Social and Governance）和綠色低碳相關估價業(yè)務也正成為國際估價行業(yè)的重要發(fā)展方向。
Carbon Green Valuation成立于2019年，總部位于美國，針對商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)住宅項目，提供綠色低碳估價和其它綜合性估價服務，致力于幫助房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，具體服務內(nèi)容包括房地產(chǎn)估價，碳排放評估和優(yōu)化，能源效率分析，ESG績效評價和綠色金融支持。
（六）趨勢六：創(chuàng)新方向?qū)用妗冀K以客戶需求為導向，提供創(chuàng)新產(chǎn)品和服務
從國際上看，客戶對估價服務的要求也在不斷提高。僅提供傳統(tǒng)的估價服務已無法滿足需求，估價機構必須提供更全面的解決方案。從長遠看，估價無處不在，但凡與價值相關，與估值相關的服務都可以提供。只有不斷圍繞客戶需求，持續(xù)創(chuàng)新服務模式，運用新技術提升服務效率，加強專業(yè)能力建設，才能適應市場變化，獲得持續(xù)發(fā)展的動力。
總結(jié)來看，國際中小型估價機構正從傳統(tǒng)的人工估價模式轉(zhuǎn)向“專精特新”的發(fā)展路徑，以技術創(chuàng)新為驅(qū)動，通過多元化人才整合、數(shù)字化平臺創(chuàng)新和綠色低碳業(yè)務拓展，以客戶和市場需求為導向，加速向智能化、專業(yè)化和可持續(xù)化方向轉(zhuǎn)型。
三、房地產(chǎn)估價行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的必要性
（一）國家戰(zhàn)略引領與行業(yè)發(fā)展要求
當前國家戰(zhàn)略與房地產(chǎn)估價行業(yè)息息相關，從國家治理能力現(xiàn)代化、全面深化改革、中國式現(xiàn)代化建設到綠色低碳發(fā)展等重大戰(zhàn)略部署，都對估價行業(yè)提出了新的要求。這要求房地產(chǎn)估價機構必須與時俱進，通過提升專業(yè)服務能力、加快智能化轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新服務模式等舉措，更好地服務國家戰(zhàn)略實施，充分發(fā)揮行業(yè)價值，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
（二）市場需求導向與客戶多樣化需求
對于金融機構客戶，隨著金融行業(yè)對風險管控的要求提高及智能化技術的應用，金融機構對房地產(chǎn)估價服務提出了新的要求：精準性與實時性、智能化與自動化。
對于房企客戶，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)科技和綠色、智能科技的加持下，需求比以往更加多元化，特別是在項目規(guī)劃、融資、銷售和資產(chǎn)管理等各個環(huán)節(jié)。除了傳統(tǒng)的項目融資估價外，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越注重全生命周期的估價服務以及創(chuàng)新性估價產(chǎn)品的支持。
對于政府和國企客戶，估價機構需要更加注重提供公正、透明的服務，確保各方利益得到平衡。同時需提供更為精準的結(jié)果，更為詳細的增值分析及風險預警等服務，為公共決策提供支持與承擔相應的社會責任。
（三）估價機構自身專業(yè)服務能力提升要求
估價機構和估價師除了在基礎理論和方法方面進一步進行深入研究之外，還應該主動擁抱新技術，應用新科技。積極探索與新技術結(jié)合的應用場景，利用新技術為估價專業(yè)服務能力賦能，全面提高估價和預測的準確性，提升工作效率，最終提升專業(yè)服務能力，滿足新時代客戶需求。
四、用創(chuàng)新詮釋房地產(chǎn)估價未來
考慮到瑞聯(lián)平臺自身發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外公司發(fā)展經(jīng)驗并結(jié)合我國實際情況和新時代要求，制定了平臺未來較長時間的五大創(chuàng)新與發(fā)展目標及四大戰(zhàn)略行動。
（一）五大創(chuàng)新與發(fā)展目標
為了實現(xiàn)行業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新與發(fā)展，首先，深耕專業(yè)和業(yè)務領域，通過提升專業(yè)技能和行業(yè)經(jīng)驗，增強核心競爭力，提供精準專業(yè)的估價服務，樹立良好的行業(yè)口碑和品牌形象；其次，融入數(shù)字化和智能化技術，引入大數(shù)據(jù)和人工智能等新技術，構建智能化估價平臺，提高估價效率和準確性，保持技術的先進性；第三，吸引青年及多元化人才，優(yōu)化薪酬體系和職業(yè)發(fā)展通道，促進團隊活力和創(chuàng)新能力；第四，創(chuàng)新產(chǎn)品和服務，建立線上服務平臺，開發(fā)市場化估價產(chǎn)品，擴展增值服務，滿足多樣化客戶需求；最后，優(yōu)化組織架構，建立高效的決策機制和運營體系，完善企業(yè)治理制度，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）四大戰(zhàn)略行動
一是技術戰(zhàn)略方面，要推動智能化系統(tǒng)建設，借助大數(shù)據(jù)和人工智能實現(xiàn)部分服務自動化與智能化；開發(fā)智能估價產(chǎn)品與自動化工具，提高估價效率；建立數(shù)據(jù)共享與平臺化服務，推動業(yè)務標準化和規(guī)范化。
二是人才戰(zhàn)略上，需打造復合型、高素質(zhì)人才隊伍。搭建專業(yè)估價師隊伍，通過多種措施強化隊伍建設；吸引跨領域復合型人才，提升技術研發(fā)等能力；搭建專業(yè)的公司平臺團隊，提升平臺運營效率。
三是產(chǎn)品戰(zhàn)略，要求創(chuàng)新業(yè)務模式，提升客戶價值。推動產(chǎn)品專業(yè)化與市場化，向新興領域拓展業(yè)務；構建線上服務平臺，優(yōu)化用戶體驗，提供便捷服務與增值服務；注重綠色低碳發(fā)展，將 ESG、可持續(xù)性納入估值標準。
四是組織架構上，要提升管理效能，優(yōu)化協(xié)作流程。推行扁平化管理，提升決策效率；構建跨部門協(xié)作機制，推動知識共享；強化風險管理與合規(guī)性建設，確保業(yè)務合法合規(guī)，規(guī)避潛在風險。
（三）未來展望
房地產(chǎn)估價行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關鍵時期。估價機構只有在技術戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略和組織架構方面進行深入的創(chuàng)新與優(yōu)化，才能實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的目標。通過構建智能化的估價平臺、打造高素質(zhì)的復合型人才隊伍、創(chuàng)新多元化的產(chǎn)品和服務、優(yōu)化高效的組織架構，房地產(chǎn)估價機構將能夠在新時代的競爭中脫穎而出，迎接更加光明的未來。
謝謝大家！